Büro vermieten - So findest du passende Mieter:innen für Büroflächen
Wenn du ein Büro vermietest, dann solltest du wissen, dass sich die Regelungen im Vergleich zur Vermietung von Wohnräumen enorm unterscheiden. Wir geben dir daher in diesem Artikel wertvolle Infos und Tipps, worauf du bei der Vermietung von Büroräumen genau achten solltest. Das ist aber noch nicht alles: Wenn du dich fragst, welche Büroflächen du zu welchem Mietpreis vermieten kannst und wie du passende Mieter:innen findest, dann bist du hier genau richtig.
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Vielleicht hast du aber auch selbst ein Büro gemietet und möchtest Teile des Büros untervermieten? Dann erfährst du mehr dazu in unserem Blogartikel „Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden”. Denn wenn du in deinen Räumlichkeiten ungenutzte Büroräume oder Büroflächen hast, dann ist Untervermietung für dich das Richtige. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Gleichzeitig hilfst du mit der Untervermietung deiner Büros jungen Unternehmen dabei, ein neues Zuhause für ihr Business zu finden. Du hast dabei sogar noch einen weiteren positiven Nebeneffekt: Du kannst unnötige Mietkosten sparen.
Inhalt:
Wie findet man als Vermieter:in neue Mieter:innen für Büros?
Leerstehenden Büroraum solltest du in jedem Fall vermeiden, denn Leerstand bedeutet immer ein Verlustgeschäft. Büroräume sind eine knappe Ressource und besonders junge Unternehmen suchen händeringend nach einem Zuhause für ihr Business. Um diese Verschwendung zu vermeiden, hast du verschiedene Möglichkeiten Du kannst z.B. auf örtliche Immobilienmakler:innen zurückgreifen, die auf die herkömmliche Art und Weise leerstehende Flächen vermieten; oder du gibst über bekannte Internetportale Suchanzeigen auf. Wenn du Büroräume kurzfristig und ohne Mindestlaufzeit vermieten willst, dann ist shareDnC deine beste Wahl. Denn hier findest du schnell Interessent:innen für deinen Büroraum oder Arbeitsplatz.
Die wichtigsten Infos in einer Gewerbeimmobilienanzeige
Beim Schalten einer Anzeige gilt aber in jedem Fall: Je mehr Informationen enthalten sind, desto höher ist die Chance, geeignete Mieter:innen zu finden. Besonders diese Daten sollten nicht fehlen:
- genaue Lage
- Größe in Quadratmeter
- Mietpreis
- Raumaufteilung
- Sanitäranlagen
- mögliche Ausstattung
- Verkehrsanbindung
- evtl. Geräuschkulisse
- Möglichkeit zu Veränderungen
Insights zur Untervermietung von Büros
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Welche Büroflächen kannst du vermieten?
Zur Vermietung eignen sich sowohl größere Büroflächen als auch Büroräume und einzelne Arbeitsplätze. Bei der Auswahl eines Büros achten Mieter:innen vor allem auf Kriterien wie die Lage, Größe, Ausstattung und Verkehrsanbindung.
Das sind die wichtigsten Unterschiede bei Büroflächen, die sich zur Vermietung eignen:
Ein einzelner Raum oder mehrere Büroräume eignen sich am besten für eine Vermietung, denn hier ist die Nachfrage dauerhaft hoch. Büroräume bieten vor allem kompletten Teams ein hohes Maß an Privatsphäre, beispielsweise um vertrauliche Dinge zu besprechen oder einfach mal die Tür zu schließen.
Eine komplett eigenständige Bürofläche wie eine ganze oder halbe Etage lässt sich ebenfalls sehr gut vermieten, zum Beispiel an größere Firmen, die für einzelne Teams nach flexiblen Bürolösungen suchen.
Kann ich Wohnraum als Büro vermieten?
Wohnraum ist in Deutschland aus gutem Grund besonders geschützt. Deswegen ist es nicht so einfach möglich, Wohnraum als Büro zu vermieten. Die Gesetzeslage ist komplex und kann daher hier nur umrissen werden. Grundsätzlich kann die Nutzung einer Wohnung als Büro beispielsweise unzulässig sein, wenn die Baunutzungsverordnung das Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, als Allgemeines oder Reines Wohngebiet einstuft oder dies im Bebauungsplan festgehalten wurde. In jedem Fall ist die Änderung der Nutzung genehmigungspflichtig. Die Nutzung zur Ausübung im Homeoffice ist davon natürlich ausgenommen. Weiterführende Informationen findet man zum Beispiel auf den Seiten der IHK.
Wie unterscheidet sich die Bürovermietung von der Wohnungsvermietung?
Im Gewerbe- und Mietwohnrecht gibt es einige Unterschiede. So gibt es für Mieter:innen von Wohnräumen beispielsweise einen besonderen Schutz gegen die Willkür des:der Vermieters:in. Dies umfasst zum Beispiel die Kündigungsfrist, die Instandhaltung oder die Mieterhöhung. So können Mieter:innen von Wohnräumen beispielsweise einer Kündigung widersprechen, sofern diese Kündigung eine Härte für den:die Mieter:in bzw. die Familie zur Folge hätte. Eine solche Schutzformel gibt es für gewerbliche Mieter:innen nicht. Außerdem Es gibt es weitergehende Vertragsfreiheiten für gewerbliche Mietverträge, beispielsweise kann die Kündigungsfrist flexibel festgehalten werden.
Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass die Aufwendungen für die Anmietung der Gewerberäume, wie beispielsweise die Kautionszahlung, Betriebsausgaben darstellen und diese damit die gezahlte Umsatzsteuer entsprechend aktiveren. Entsprechend ist die laufende Mietzahlung für die Räumlichkeiten als Betriebsausgabe anzusehen, sodass hierdurch der Gewinn gemindert wird. Zwar können Mieter:innen von Wohnungen ebenfalls Kosten für Makler und Kaution absetzen, allerdings nur im begrenzten Rahmen.
Unterschiede für Vermieter:innen
Auch seitens der Vermieter:innen gibt es Unterschiede in der Vermietung von Wohnräumen und Büros. So ist für Mietwohnungen beispielsweise die Erhebung der Mietkaution auf maximal drei Monatsmiete gedeckelt. Eine solche Beschränkung gibt es im Gewerbemietrecht nicht. Die Vertragsparteien können sich individuell einigen.
Bei der Instandhaltung sind die Vorgaben des BGBs darauf ausgelegt, den:die Mieter:in der Wohnung nicht zu benachteiligen. Vermieter:innen von Büros haben hier einen anderen Gestaltungsspielraum.
Ein weiterer Unterschied ist der Konkurrenzschutz, welcher Vermieter:innen von Gewerbeimmobilien unterliegt. Demnach muss der:die Vermieter:in bei der Zusammensetzung der Mieter:innen einer Immobilie den Konkurrenzschutz berücksichtigen.
Was ist der Unterschied zwischen Bürovermietung und Untervermietung?
Bei einer Untervermietung vermietet nicht der Eigentümer der Immobilie, sondern der Hauptmieter eines Büros Teile seines Büros unter. Der für die Praxis wahrscheinlich entscheidendste Unterschied zwischen einer Vermietung und einer Untervermietung liegt dabei wohl in der Länge der Vertragslaufzeit. In der Regel liegt die Mindestmietdauer bei einer klassischen Gewerbevermietung bei mindestens drei bis fünf Jahren. Bei einer Untervermietung kann die Mietdauer flexibel festgelegt und dadurch deutlich kürzer sein, sodass du flexibler in deiner Büroplanung wirst. Wenn du also beispielsweise für sechs Monate oder länger Teile deines Büros nicht nutzt, dann kannst du die ungenutzten Büroflächen in der Zwischenzeit untervermieten. Vielleicht sind im Moment auch durch verstärktes Remote Working mehr Büroflächen frei – auch dann kannst du die Untervermietung als kostensparende Lösung in Betracht ziehen. Du siehst: Mit Untervermietung kannst du immer flexibel auf die aktuelle Situation reagieren.
Welche Ausstattung solltest du deinen Mieter:innen bieten?
Wie ein Arbeitsplatz oder ein Büro ausgestattet sein sollte, hängt von der Art der zu vermietenden Fläche ab. Bei einem Schreibtischplatz erwarten zukünftige Mieter:innen neben einem Schreibtisch und einem Bürostuhl häufig auch eine bereits vorhandene Infrastruktur (WLAN, Drucker etc.). Anders ist es dagegen, wenn eine komplette Bürofläche vermietet wird. Oft werden diese sogar ohne Internet untervermietet.
Grundsätzlich gilt aber: Come as you are. Das heißt, für eine Untervermietung sollte nichts extra angeschafft werden. Sprich: Wenn ein Raum möbliert ist, bietet es sich an, ihn auch so unterzuvermieten. Ist eine Bürofläche leer, sollte sie auch als solche vermietet werden.
Worauf du beim Vermieten von Büroflächen noch achten solltest, kannst du auch in unserem Blogartikel „Pflichten für Vermieter:innen von Gewerbeimmobilien” nachlesen.
Büroraum | Bürofläche | Schreibtischplatz | ||
|---|---|---|---|---|
Küche | ||||
WC | ||||
Meetingraum | * | * | * | |
Reinigung | ||||
Internet | ||||
Eigener Schlüssel | ||||
Kaffeemaschine | ||||
Firmenschild | ||||
Briefkastenschild | ||||
Drucker/ Kopierer | ||||
Empfang | ||||
Möblierung |
- Standard
- Optional
- nach Absprache
Schriftlicher Mietvertrag für deine Bürovermietung
Bei der Vermietung deines Büros solltest du in jedem Fall darauf achten, einen rechtssicheren Gewerbemietvertrag aufzusetzen. Dieser muss schriftlich verfasst sein, um für beide Seiten Sicherheit zu gewährleisten. Beachte dabei folgenden Punkte, die in jedem Fall im Mietvertrag enthalten sein sollten:
- Benennung der Vertragsparteien
- Bezeichnung und genaue Lage der Büros
- Höhe des Mietzins
- Mindestmietdauer
- mögliche Einschränkungen und Sonderbestimmungen
- bei längerfristiger Mietdauer die Höhe der Nebenkosten
- Kündigungsrecht
Tipp: Bei Abschluss des Vertrags über shareDnC steht dir eine geprüfte Mietvertragsvorlage zur Verfügung, die du bedenkenlos nutzen kannst– so bist du auf der sicheren Seite!
Wie wird der Mietpreis für deine freie Bürofläche festgelegt?
Möchtest du eine Gewerbeimmobilie längerfristig vermieten, dann solltest du dir frühzeitig Gedanken über die Höhe des Mietzinses machen. Denn im Gegensatz zu einer Wohnraummiete kann der Mietzins frei verhandelt werden.
In vielen Fällen wird die Miete für die Vertragsdauer fest vereinbart. Die Mieter:innen müssen in diesem Fall keine Mieterhöhung befürchten. Die Vermieter:innen können auch eine Staffelmiete oder eine Gleitklausel vereinbaren, sodass während der Laufzeit Mietänderungen möglich sind.
In der nachfolgenden Tabelle findest du die Mietpreise für Büroräume in den sieben größten Städten Deutschlands im Vergleich. Neben der Flächengröße spielt beim Vermieten auch die Lage eine entscheidende Rolle:
Spitzenmiete (netto kalt pro m²) | Durchschnittsmiete | |
|---|---|---|
Berlin | 37,00 € | 27,50 € |
Düsseldorf | 28,50 € | 16,00 € |
Frankfurt | 41,50 € | 23,00 € |
Hamburg | 30,00 € | 17,50 € |
Köln | 26,00 € | 15,00 € |
München | 41,00 € | 23,00 € |
Stuttgart | 25,50 € | 16,00 € |
Noch einfacher und unkomplizierter ist die Berechnung des Mietpreises mit unserem Mietpreiskalkulator. Dafür gibst du in den Rechner nur ein, in welcher Stadt sich deine freie Fläche befindet und ob es sich um eine Bürofläche, einen Büroraum oder um Schreibtischplätze handelt. Solltest du noch mehr Hintergrundinformationen benötigen, dann lies am besten unserem Blogartikel “So berechnest du den Mietpreis für deine Bürofläche”. Und falls du dir doch unsicher bist, ob du die passende Büromiete richtig berechnet hast, beraten wir dich auch gerne dazu in einem persönlichen, unverbindlichen Gespräch.
Bürovermietung und Steuer - Was musst du beachten?
Grundsätzlich ist die Vermietung von Büroräumen nach §4 UStG umsatzsteuerfrei. Doch nach §9 UStG können Vermieter:innen freiwillig auf diese Befreiung von der Umsatzsteuer verzichten. Voraussetzung dafür ist, dass die Mieter:innen Unternehmer:innen sind, die unbeschränkt zum Vorsteuerabzug berechtigt sind (d.h.: Verfügen selbst über umsatzsteuerpflichtige Einnahmen). Dann kannst du die Umsatzsteuer in deiner Rechnung ausweisen. Dies hat für Mieter:innen den Vorteil, dass sie die zu zahlende Umsatzsteuer als Vorsteuer verrechnen können. Es spielt demnach keine Rolle, ob die Miete mit oder ohne Umsatzsteuer verrechnet wird, denn für Unternehmen ist letztendlich nur der Nettobetrag fällig. Daher sind Büromieten generell als “netto” ausgeschrieben.
Aber keine Sorge: Bei einer Untervermietung über shareDnC läuft alles unkompliziert. Du musst keine Rechnung an die Mieter:innen ausstellen, da der Mietvertrag so aufgebaut ist, dass die Mieter:innen diesen für ihre Steuer nutzen können. Nach §14 UStG ist für den Vorsteuerabzug eine ordentliche Rechnung erforderlich. Ein Mietvertrag gilt als Rechnung, wenn er verschiedenen Formerfordernissen entspricht, welche bei Nutzung unseres Mietvertrages erfüllt sind.
Auf was du noch bei einer Untervermietung aus rechtlicher Sicht achten solltest, kannst du in unserem Blogbeitrag “Gewerbliche Untervermietung – So findest du heraus, ob du untervermieten darfst” nachlesen.
Welche Betriebskosten fallen für ein Büro an?
Bei den Betriebskosten musst du im Gewerbemietvertrag genau festlegen, welche Kosten später umgelegt werden können. Hierzu gehören zum Beispiel:
- Grundsteuer
- Wasser und Abwasser
- Heizung und Warmwasser
- Aufzugskosten
- Gebäudereinigung
- Abfall und Müllabfuhr
- Allgemeinstrom
- Versicherungen und Hausmeister
Instandhaltung
Vergiss‘ beim Vermieten von Büros auch nicht festzulegen, wer welche Instandsetzungsarbeiten zu bezahlen hat. Als Vermieter:in musst du die Büroräume zum Vermieten so herrichten, dass diese uneingeschränkt zu Bürozwecken genutzt werden können. Schönheitsreparaturen wie zum Beispiel neue Anstriche oder neue Tapeten haben dagegen einen dekorativen Charakter. In aller Regel werden diese Tätigkeiten von den Mieter:innen übernommen und bezahlt.
Fazit
Du hast dich entschieden einen Schreibtischplatz, ein Büro oder eine ganze Bürofläche zu vermieten, damit diese nicht mehr leer stehen? Dann kannst du ganz einfach im Internet inserieren, um passende Mieter:innen zu finden. Achte bei der Inseratgestaltung auf alle wichtigen Informationen und Angaben, wie Lage, Größe, Preis, mögliche Ausstattung usw. Bei der Kalkulation des Mietpreises kannst du dich an der Durchschnittsmiete für Gewerbeflächen in deiner Stadt oder in deinem Stadtteil orientieren. Du solltest aber auch die Betriebskosten, wie beispielsweise den Allgemeinstrom oder Gebäudereinigung im Auge behalten.
Wenn du jetzt auch dein leeres Büro vermieten willst – wir helfen dir!
Philipp Hartje
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