Kündigungsfristen bei Gewerbemietverträgen: Tipps für Vermieter:innen & Mieter:innen

Du bist Vermieter:in oder Mieter:in einer Gewerbeimmobilie und überlegst, das Mietverhältnis zu kündigen? Dabei gibt es ein paar Punkte zu beachten, denn anders als im Im Wohnraummietrecht gibt esgilt ein besonderer Schutz für den Mieter, welcher im gewerblichen Mietrecht entfälltkeinen Mieterschutz. So werden beide Vertragsparteien rechtlich gesehen gleich behandelt und es ergibt sich eine große Gestaltungsfreiheit in Sachen Mietverträge. Dies zeigt sich auch an den Kündigungsfristen, die sich im Gewerbemietrecht individuell gestalten und anpassen lassen. Alles was du zu den Kündigungsfristen bei Gewerbemietverträgen wissen musst, erfährst du in diesem Artikel.

Du möchtest Teile deines Büros untervermieten? Dann erfährst du mehr dazu in unserem Blogartikel „Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden”. Denn wenn du in deinen Räumlichkeiten ungenutzte Büroräume oder Büroflächen hast, dann ist Untervermietung für dich das Richtige. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Du hast dabei sogar noch einen weiteren positiven Nebeneffekt: Du hilfst jungen Unternehmen ein Zuhause für ihr Business zu finden und kannst gleichzeitig unnötige Mietkosten sparen.

Inhalt:

Gesetzliche Kündigungsfrist
Ein Beispiel für eine Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist
Was ist bei der Zustellung der Kündigung zu beachten?
Kein Mieterschutz bei Gewerbemietvertrag
Was sagte das Sonderkündigungsrecht aus?
Was ist eine Optionsklausel?
Was ist eine stillschweigende Verlängerung?
Tipps für die Kündigung von Gewerbeimmobilien

Gesetzliche Kündigungsfrist

Wichtig ist, dass Vermieter:innen die Kündigungsfristen vor Abschluss des Gewerbemietvertrags mit den Mieter:innen klären. Geschieht dies nicht, so greift
§ 580 a, Abs. 2 (BGB):

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die außerordentliche Kündigung spätestens am dritten Tag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.

Daraus ergeben sich als Kündigungsfrist 6 Monate zum Quartalsende für beide Parteien. Demnach gibt es folgende Stichtage:

Tag, an dem die Kündigung spätestens beim Vermieter eingehen muss	Tag, an dem das Mietverhältnis endet
3. Werktag im Januar	30. Juni
3. Werktag im April	30. September
3. Werktag im Juli	31. Dezember
3. Werktag im Oktober	31. März

Dabei gilt auch der Samstag als Werktag, wie ein Urteil des BGH noch einmal bestätigt hat (s. AZ: VIII ZR 206/04). Ausnahme von dieser Regelung wird nur gemacht, wenn das Ende der Karenzfrist auf einen Samstag fällt.

Ein Beispiel für eine Kündigung von Gewerbemietverträgen mit gesetzlicher Kündigungsfrist:

Die Kündigung muss also am dritten Werktag eines Quartals beim Vermieter eintreffen. Kommt das Kündigungsschreiben beispielsweise am 3. Juli, so endet das Mietverhältnis am 31. Dezember. Erfolgt die Zustellung des Schreibens erst am 4. oder 5. Juli, so läuft das Mietverhältnis noch bis zum 31. März.

Die Kündigungsfrist kann jedoch auch von Vermieter:innen selbst festgelegt werden. Für Vermieter:innen und Mieter:innen können im Gewerbemietvertrag sogar unterschiedliche Fristen gewählt werden.

Tipp: Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt es sich, als Orientierungshilfe die Muster-Mietverträge von ShareDnC herunterzuladen. So lässt sich ein individueller Mietvertrag für die betreffenden Gewerbeimmobilien erstellen, in dem keine unwirksamen Klauseln oder nachteilige Vereinbarungen enthalten sind.

Kein Mieterschutz bei Gewerbemietvertrag

Der:die Mieter:in genießt keinen besonderen Schutz im gewerblichen Mietrecht. Handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, so müssen keine Gründe angegeben werden. Der:die Vermieter:in hat also das Recht, den Vertrag zum vereinbarten Termin zu kündigen, ohne sein:ihr Handeln zu begründen.

Anders sieht der Fall aus, wenn es sich um eine fristlose Kündigung handelt. Dann muss ein gewichtiger Grund vorliegen, wie es etwa auf erhebliche Mietrückstände zutrifft. Einzig eine Kündigung aus Eigenbedarf seitens des Vermieters ist im Gewerbemietrecht nicht erlaubt.

Wann gilt das Sonderkündigungsrecht?

Bei Mietverhältnissen im gewerblichen Bereich, die seit mehr als 30 Jahren laufen, gibt es ein Sonderkündigungsrecht für beide Seiten. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist das Sonderkündigungsrecht folgendermaßen geregelt:

§ 544 BGB

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jeder Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.

Allerdings gilt diese Regelung nicht bei sogenannten Kettenverträgen, wie das BGH in einem Urteil beschlossen hat. Dabei handelt es sich um Verträge, die zu Anfang über eine kürzere Mietdauer geschlossen worden sind. Die Mietdauer wurde dann immer wieder verlängert, bis das Mietverhältnis mehr als 30 Jahre Bestand hatte.

Was ist eine stillschweigende Verlängerung?

Eine stillschweigende Verlängerung wird in einer Verlängerungsklausel geregelt. Diese besagt, dass die Laufzeit des Mietvertrags sich am Ende automatisch verlängert, sobald Vermieter oder Mieter das Vertragsverhältnis nicht kündigen. Allerdings handelt es sich bei der Verlängerung nicht um den Aufbau eines neuen Mietverhältnisses, wie in einem Urteil des BGH festgestellt wurde. (GuT 2002, 110).

Was ist eine Optionsklausel?

Eine Optionsklausel in einem Mietvertrag für Gewerbeimmobilien gibt den Parteien nach Ablauf der Mietdauer die Möglichkeit, die Laufzeit um eine gewisse Zeitspanne zu verlängern. Dabei ist es ausreichend, wenn nach Ende der Mietzeit nur der Mieter diese Option wahrnimmt und zustimmt. Eine zusätzliche Einwilligung vom Vermieter ist nicht mehr erforderlich. Meist wird eine bestimmte Frist vereinbart, in welcher die Option zur Mietverlängerung wahrgenommen werden muss. Wichtig ist, dass der Option vor Auslauf des Mietvertrags zugestimmt wird.

Was ist bei der Zustellung der Kündigung zu beachten?

Entscheidend ist die rechtzeitige, fristgerechte Zustellung der Kündigung bei der Beendigung des Gewerbemietvertrags. Der sicherste Weg ist es, die Kündigung persönlich zuzustellen und den Empfang quittieren zu lassen. Die Quittierung sollte am besten auf einer Kopie des Kündigungsschreibens erfolgen.

Erfolgt die Zustellung auf dem postalischen Weg, so ist ein Einwurfschreiben empfehlenswert. Dies wird direkt in den Briefkasten geworfen und der Einwurf inklusive Uhrzeit und Datum dokumentiert. Anders sieht der Fall bei einem Einschreiben mit Rückschein aus. Sollte der Empfänger nicht anwesend sein, so wird nur eine Benachrichtigung in den Briefkasten gelegt, dass ein Einschreiben bei der Poststelle abgeholt werden kann. Die Abholung muss aber nicht bis zu einem gewissen Zeitpunkt erfolgen, was sich nachteilig auf eine fristgerechte Annahme auswirkt.

Tipps für die Kündigung von Gewerbeimmobilien

Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt es sich, als Orientierungshilfe die Muster-Mietverträge von ShareDnC herunterzuladen. So lässt sich ein individueller Mietvertrag für die betreffenden Gewerbeimmobilien erstellen, in dem keine unwirksamen Klauseln oder nachteilige Vereinbarungen enthalten sind.

Was passiert nach der Kündigung?

Nach fristgerechter Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses wird eine endgültige Nebenkostenabrechnung angefertigt. Sollten Kosten noch offen sein, so wird eine Nachforderung an den:die Mieter gestellt. Der:die Mieter:in hat die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen oder von ihm:ihr verursachte Schäden zu beseitigen. Bei der Übergabe der Gewerbeimmobilie sollte ein Protokoll angefertigt werden, in dem der aktuelle Zustand und eventuell vorhandene Mängel festgehalten werden. Sollte der:die Mieter:in Umbauten in den Räumen vorgenommen haben und diese seitens des:r Vermieters:in nicht übernommen werden, muss der:die Mieter:in diese auf seine Kosten entfernen. Weitere Punkte, die bei Übergabe wichtig sind:

Schlüsselrückgabe im Protokoll notieren
Ablesung der Zählerstände, am besten fotografisch festhalten
Rückzahlung der Kaution – gesetzliche Fristen liegen zwischen 3 und 6 Monaten

Nach der Kündigung wird dann mit der Suche nach einem:r neuen Mieter:in begonnen. Gerade bei gewerblichen Immobilien ist Leerstand keine Seltenheit. shareDnC kann in diesem Fall helfen, um schnell und problemlos eine:n neuen Mieter:in zu finden.

Kündigung & Untermieter:innen - Was ist dabei zu beachten?

Grundsätzlich ist die Untervermietung von Gewerbeimmobilien möglich, muss aber von dem:r Vermieter:in genehmigt werden. Der:die Vermieter:in selbst darf aber dem:der Untermieter:in nicht kündigen, da dieser lediglich einen Mietvertrag mit dem:der Hauptmieter:in eingegangen ist. Möchte der:die Vermieter:in nicht mehr, dass eine Untervermietung stattfindet, so muss er:sie dem:der Hauptmieter:in kündigen. Untermieter:in und Vermieter:in stehen also in keinem rechtlichen Abhängigkeitsverhältnis zueinander.

Die Checkliste zur Kündigung

Schritt 1: Prüfen des Mietvertrags

Bevor über eine Kündigung nachgedacht wird, sollte zuerst ein Blick in den Mietvertrag geworfen werden, um sich über die geltenden Regelungen zu informieren. Sind keine entsprechenden Klauseln vorhanden, so gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Handelt es sich um einen befristeten Vertrag, so ist keine ordentliche Kündigung möglich.

Schritt 2: Kündigungsgrund

Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann eine Kündigung ohne einen Grund erfolgen. Dies gilt für alle Arten von Kündigungen. Bei fristlosen Kündigungen, bedingt etwa durch einen Zahlungsverzug, bietet es sich an, den Grund dennoch zu nennen. Vorab sollte eine fristgebundene Abmahnung der Gegenseite erfolgen.

Schritt 3: Berechnung der Kündigungsfrist

Es gibt zwei Möglichkeiten: die individuell im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist oder die gesetzlich festgelegten Fristen. Immer daran denken: Ein Samstag ist auch als Werktag zu sehen.

Schritt 4: Form der Kündigung

Es sollte immer in schriftlicher Form gekündigt werden, auch wenn dies nicht von Gesetzes wegen vorgeschrieben ist. Selbst wenn eine Kündigung via E-Mail oder Telefon möglich ist, sollte die Schriftform gewählt werden. Achtung: Kündigung immer an den Empfangsberechtigten adressieren und übergeben.

Schritt 5: Die Räumungsklage

Sollte der Mieter der Kündigung nicht nachkommen, so ist die Erhebung einer Räumungsklage seitens des Vermieters beim Amtsgericht möglich. Der Streitwert in diesen Fällen orientiert sich an der Jahresmiete.

Kündigungsfristen bei shareDnC

Bei shareDnC belaufen sich die Kündigungsfristen für Gewerbemietverträge zwischen 1-3 Monaten. Diese variieren je nach Inserat und Konditionen. Außerdem bieten wir Verträge mit individuellen Laufzeiten an und stellen euch vorgefertigte Gewerbe- und Untermietverträge zue Verfügung.

Seid ihr neugierig geworden oder habt noch Fragen? Dann nehmt mit uns Kontakt auf – wir helfen euch gerne weiter!

Philipp Hartje

Philipp ist Co-Founder & Geschäftsführer bei shareDnC, der führenden Plattform für die Vermittlung von flexiblen Büroräumen und Arbeitsplätzen. Er findet “Büroknappheit in Großstädten” muss nicht sein und möchte den Office Sharing Gedanken weiter verbreiten. Bei Fragen rund ums Thema Office Sharing und Untervermietung von Büroräumen, wende dich gerne an service@sharednc.com.

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