Pflichten für Vermieter:innen von Gewerbeimmobilien
Pflichten für Vermieter:innen von Gewerbeimmobilien
Von Philipp Hartje, letzte Aktualisierung am: 08. Juli 2022
Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen mit einigen Pflichten verbunden. Welche Pflichten haben die beiden Vertragsparteien dabei genau? Was ist ein Konkurrenzschutz oder was ist mit Instandsetzung und Instandhaltung im Gewerbemietrecht gemeint? Und wie wird das im Mietvertrag geregelt? Diese und weitere Fragen beantworten wir in diesem Artikel.
Du möchtest Teile deines Büros untervermieten? Dann erfährst du mehr dazu in unserem Blogartikel „Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden”. Denn wenn du in deinen Räumlichkeiten ungenutzte Büroräume oder Büroflächen hast, dann ist Untervermietung für dich das Richtige. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Du hast dabei sogar noch einen weiteren positiven Nebeneffekt: Du hilfst jungen Unternehmen ein Zuhause für ihr Business zu finden und kannst gleichzeitig unnötige Mietkosten sparen.
Inhalt:
Pflichten, die Vermieter:innen von Gewerbeimmobilien zu erfüllen haben
Pflichten, die Vermieter:innen von Gewerbeimmobilien zu erfüllen haben
Instandsetzung
Konkurrenzschutz
Garantiehaftung
Brandschutz
Instandsetzung
Den Vermieter:innen obliegt die Pflicht der Instandsetzung. Dies bedeutet, dass sie den Mieter:innen die Gewerbeimmobilie in einem uneingeschränkt nutzbaren Zustand überlassen. Über die gesamte Mietdauer ist dieser Zustand durch die Vermieter:innen zu erhalten. Falls erforderlich, müssen Mängel beseitigt werden. Die Instandsetzung ist nicht zu verwechseln mit der Instandhaltung, welche zu den Pflichten der Mieter:innen zählen. Die Instandhaltung umfasst zum Beispiel Wartung und Reinigung der Liegenschaften.
Konkurrenzschutz
Hier geht es darum, dass keine Vermietung auf demselben Grundstück oder im selben Gebäude an Konkurrenzunternehmen erfolgen darf. So sollen die Mieter:innen der Gewerberäume vor möglichen Gewinneinbußen geschützt werden.
Garantiehaftung
Die Vermieter:innen haften dafür, dass die Gewerbeimmobilien zu Beginn der Mietdauer keinerlei Schäden oder Mängel aufweisen. Tritt während der Vertragslaufzeit ein Schaden auf, der aufgrund einer unsachgemäßen Wartung oder Baumaßnahme zustande gekommen ist, gilt für die Vermieter:innen eine Schadensersatzpflicht.
Grundsätzlich ist es möglich, die Garantiehaftung im Vertrag auszuklammern. Allerdings ist dafür ein möglichst detailliert formulierter Haftungsausschluss zu vermerken. Dieser Haftungsausschluss gilt nicht für grob fahrlässige Schäden, die seitens der Vermieter:innen verursacht wurden.
Brandschutz
- Rauch- und Wärmeabzug
- Brandtore und Blitzschutzanlagen
- Lüftungsanlagen
- Sprinkler und Feuerlöscher
Was ist eine Gewerbeimmobilie?
Was ist eine Gewerbeimmobilie?
Gewerbeimmobilien sind Gebäude, Gewerbeflächen oder Grundstücke, die komplett oder zu einem gewissen Teil zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um ein ganzes Gebäude handeln: Auch einzelne Teile oder Abschnitte, zum Beispiel Büroräume oder ganze Büroflächen, gelten als Gewerbeimmobilien.
Allgemeine Informationen zur gewerblichen Vermietung
Allgemeine Informationen zur gewerblichen Vermietung
Bei der Vermietung einer gewerblichen Immobilie ähneln die Pflichten und Rechte für beide Seiten denen, die auch im Wohnraummietrecht gelten. Es gibt aber einen entscheidenden Unterschied beim gewerblichen Mietrecht: Werden Mieter:innen im Wohnraummietrecht noch geschützt, so fällt dieser Schutz im Gewerbemietrecht weg. Beiden Parteien sind hier nahezu gleichgestellt sind. Dies bedeutet, dass du als Vermieter:in deine Mietverträge wesentlich freier und flexibler gestalten kannst. Du kannst beispielsweise die Kündigungsfrist des Mietverhältnisses im Mietvertrag individuell festlegen.
Die gewerbliche Vermietung stellt aber kein selbstständiges Rechtsgebiet im Mietrecht dar. Allerdings lassen sich im Bürgerlichen Gesetzbuch einige Paragrafen finden, welche etwa den rechtlichen Rahmen für die AGB-Klauseln festlegen (§§ 305 bis 310 BGB).
In Sachen Kaution ergibt sich bei einem gewerblich genutzten Mietobjekt ebenfalls ein Unterschied zum Wohnraummietrecht. Vermieter:innen sind zwar nicht verpflichtet, die Kaution gut verzinst anzulegen. Aber das BGH hat am 23. Dezember 2012 entschieden, dass Vermieter:innen die Mietkaution getrennt vom Privatvermögen auf ein separates Konto einzahlen müssen. So sollen Mieter:innen vor einer möglichen Insolvenz der Vermieter:innen und einem daraus resultierenden Kautionsverlust geschützt werden.
Bei einem Mietvertrag für Gewerbeimmobilien sind in der Regel feste Laufzeiten angegeben. Eine Befristung lässt sich nur eintragen, wenn ein rechtlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt. Verträge mit Befristung lassen sich nur aus wichtigen Gründen kündigen. Durch diese Regelung sollen sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen eine gewisse Sicherheit erhalten. Schließlich fallen auf beiden Seiten teils erhebliche Investitionen an, wenn es um das Mieten oder Vermieten von gewerblich genutzten Flächen geht.
Deutlich flexibler kann die Laufzeit beim Untervermieten von freier Gewerbefläche geregelt werden. Denn Untermietverträge haben keine Mindestmietlaufzeit. So kannst du Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die Fläche, die du nicht benötigst, einfach untervermieten. Weitere Informationen zur Untervermietung findest du in unserem Artikel: Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden.
Der Gewerbemietvertrag bietet viel Gestaltungsfreiraum, du kannst die Höhe der Miete, den Nutzungszweck und die Laufzeit individuell regeln. Prinzipiell kann dieser auch mündlich abgeschlossen werden, sofern die Mietdauer unter einem Jahr liegt. Empfehlen würden wir dir das aber nicht. Setze lieber einen schriftlichen Mietvertrag auf, dann kommt es auch nicht zu Missverständnissen.
Wie finde ich passende Gewerbemieter:innen?
Wie finde ich passende Gewerbemieter:innen?
Grundsätzlich kannst du die bekannten Internetportale wie beispielsweise Immobilienscout24, Immowelt, etc. nutzen. Das Inserieren ist allerdings kostenpflichtig. Und wenn du Büroraum untervermieten möchtest, dann ist ein darauf spezialisierter Partner sicher die bessere Wahl.
Mit shareDnC konzentrieren wir uns ganz auf die Untervermietung gewerblich genutzter Immobilien. Bei uns kannst du schnell und einfach ein Inserat erstellen, um passende Mieter:innen zu finden. Du zahlst nur dann eine geringe Servicegebühr (monatlich zwölf Prozent oder eine Pauschalmiete), wenn wir erfolgreich waren und du mit deinen bis dahin ungenutzten Büroflächen Geld verdienst. Bei Fragen zur Ermittlung der Miethöhe oder zum Inserat, stehen wir dir jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.
In vielen Städten bieten wir dir zudem einen kostenlosen Foto-Service, um dein Büro bestens in Szene zu setzen. Durch die Spezialisierung auf die Untervermietung von Büroräumen, Büroflächen und Arbeitsplätzen erhältst du bei uns innerhalb kürzester Zeit qualifizierte Anfragen. Mehrere Tausend Firmen haben dank shareDnC schon passende Mieter:innen gefunden.
Weitere Fragen zur gewerblichen Vermietung
Weitere Fragen zur gewerblichen Vermietung
Neben den Fragen zu der Instandsetzung, der Garantiehaftung oder dem Brandschutz, die wir oben bereits beantwortet haben, fragst du dich vielleicht auch, wie es mit der Beauftragung einer Hausverwaltung aussieht, welche Steuern du als Vermieter:in zahlen musst oder warum ein Mietvertrag so wichtig ist. Diese und weitere Fragen beantworten wir dir im folgenden Absatz.
Müssen Vermieter:innen 24/7 für Mieter:innen verfügbar sein?
Können Vermieter:innen eine Hausverwaltung beauftragen?
Welche Steuern müssen Vermieter:innen zahlen?
Warum ist ein Mietvertrag so wichtig?
Müssen Vermieter:innen 24/7 für Mieter:innen verfügbar sein?
Nein, eine Rund-um-die-Uhr-Erreichbarkeit ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings sollte es nicht Tage dauern, bis Vermieter:innen erreicht werden können oder sich bei den Mieter:innen zurückmelden.
Können Vermieter:innen eine Hausverwaltung beauftragen?
Ja, die Beauftragung einer Hausverwaltung ist möglich. Diese übernimmt dann beispielsweise die technische Betreuung, etwa die Wartung der Heizungs- oder Klimatechnik.
Welche Steuern müssen Vermieter:innen zahlen?
Die Einkünfte aus Vermietung der Gewerbeimmobilien müssen von den Vermieter:innen in der Steuererklärung angegeben werden. Allerdings erfolgt die Versteuerung nicht in der kompletten Höhe, sondern es werden noch Kosten in Abzug gestellt. So ergeben sich unter bestimmten Umständen sogar Negativeinnahmen, wenn etwa getätigte Investitionen in die Immobilie die Einkünfte aus den Mieteinnahmen übersteigen. Vermieter:innen sind nicht dazu verpflichtet, Umsatzsteuern bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien an das Finanzamt zu entrichten. Die Umsatzsteuerpflicht kann aber auf Wunsch gewählt werden.
Warum ist ein Mietvertrag so wichtig?
Ein detaillierter Mietvertrag ist wichtig, denn er regelt die Verantwortungsbereiche auf beiden Seiten. So wissen Vermieter:innen und Mieter:innen, welche Pflichten und Aufgaben sich aus den einzelnen Klauseln und Vereinbarungen des Vertrags ergeben. Dabei stehen zwei Varianten zur Verfügung: Zum einen der individuelle, schriftlich aufgesetzte Vertrag und zum anderen der Formularmietvertrag (AGB).
Bei shareDnC brauchst du dich nicht um die Erstellung des Vertrags kümmern, denn wir stellen dir eine rechtlich geprüfte Mietvertragsvorlage zur Verfügung. Nachdem du deine passenden Mieter:innen gefunden hast, kannst du die Mietvertragsvorlage individuell bearbeiten und direkt über unsere Plattform verschicken.
Achte bei individuell verfassten darauf, dass folgende Punkte enthalten sind:
- genaue Beschreibung der Gewerbeimmobilie – inklusive Lage und Größe
- Definition von Mietzweck und Nutzung
- Angabe der Miethöhe, der Laufzeit und der geltenden Kündigungsfristen
Fazit
Fazit
Ein Gewerbemietvertrag kann von den Vertragsparteien in der Regel freier gestaltet werden als ein Mietvertrag für eine Wohnung. Allerdings ist die Laufzeit der Vermietung meistens festgelegt und läuft über einen längeren Zeitraum. Anders bei einer Untervermietung von freien Büroflächen, Gewerberäumen oder Schreibtischen. Hier ist die Laufzeit deutlich flexibler, was besonders für junge Unternehmen und Freiberufler:innen attraktiv ist.
Wenn du jetzt auch dein leeres Büro untervermieten willst – wir helfen dir! Alle wichtigen Informationen findest du auf unserer Seite Büro untervermieten mit shareDnC.
Philipp Hartje
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