Gewerbliche Untervermietung - So findest du heraus, ob du untervermieten darfst
Mitarbeiter:innen arbeiten vermehrt im Homeoffice oder das Unternehmen wächst nicht so stark wie anfangs erwartet. Die Folge: Büroräume oder gar ganze Flächen sind ungenutzt. Eine Möglichkeit, diesen Leerstand effizient zu nutzen und gleichzeitig unnötige Mietkosten einzusparen, ist die Untervermietung dieser Plätze und Räume. Doch darf ich als Mieter:in meine Büroräume untervermieten? Welche rechtlichen Regelungen gilt es zu beachten? Und darf mein Vermieter:in die Untervermietung verweigern?
In den meisten Fällen ist die Untervermietung von Büroräumen problemlos und unkompliziert möglich. Wie du herausfindest, ob du deine leeren Büroräume oder -flächen untervermieten darfst, erklären wir dir in diesem Blogartikel. Bitte beachte, dass der Artikel keine rechtliche Beratung ersetzt.
Du möchtest Teile deines Büros untervermieten? Dann erfährst du mehr dazu in unserem Blogartikel „Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden”. Denn wenn du in deinen Räumlichkeiten ungenutzte Büroräume oder Büroflächen hast, dann ist Untervermietung für dich das Richtige. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Du hast dabei sogar noch einen weiteren positiven Nebeneffekt: Du hilfst jungen Unternehmen ein Zuhause für ihr Business zu finden und kannst gleichzeitig unnötige Mietkosten sparen.
Inhalt:
Checkliste: Ist Untervermietung die richtige Lösung für dein Büro?
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Darf ich untervermieten? So gehst du vor
Mit der Untervermietung deiner freien Büroräume oder -flächen wirkst du Büroknappheit entgegen und sparst zusätzlich noch unnötige Mietkosten ein. Stellt sich nur noch die Frage, ob du deine Büroräume untervermieten darfst. Um herauszufinden, ob du deine Büroräume oder -fläche untervermieten kannst, solltest du die nachfolgenden beiden Schritte befolgen.
Schritt 1: Checke deinen Mietvertrag
Oft sind im Mietvertrag Regelungen zur Untervermietung getroffen, daher wirf als erstes einen Blick in deinen aktuellen Mietvertrag. Wie genau du handelst, wenn dein Mietvertrag eine Regelung bzw. keine enthält, erfährst du weiter unten in diesem Beitrag.
a. Der Mietvertrag enthält eine Regelung
Eine typische Formulierung zur Untervermietung im Mietvertrag kann zum Beispiel wie folgt aussehen:
„Eine Untervermietung ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Die Zustimmung kann verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden.“
Quelle: IHK München
Hier ist die Vorgehensweise eindeutig. Die meisten gewerblichen Mietverträge halten die Regelung fest, dass eine Untervermietung nur mit Zustimmung des:der Vermieters:in erfolgen darf. Je nach individueller Regelung ist dann das weitere Vorgehen festgehalten.
Was sind wichtige Gründe, weshalb der:die Vermieter:in die Untervermietung ablehnen darf?
Dein:e Vermieter:in darf die Untervermietung nur ablehnen, sofern ein besonderer Grund vorliegt. Solche Gründe umfassen beispielsweise, wenn er:sie eigene, entgegenstehende Interessen hat. Der BGH (VII ZR 92/ 04) hat einen wichtigen Grund wie folgt umschrieben:
„Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann gegeben, wenn im Bereich der genehmigten Einzelhandelsfläche ein Untermietverhältnis begründet werden soll, das geeignet ist, die Einzelhandelsgenehmigungen für den Mietgegenstand zu gefährden oder durch die Untervermietung eine Konkurrenzsituation zu einem anderen Mieter des Objektes entsteht.“
Ein solcher wichtiger Grund kann also zum Beispiel sein:
- Der:die Untermieter:in gefährdet den Konkurrenzschutz
- Der:die Untermieter:in würde durch die Geschäftsaktivitäten den Wert der Immobilie mindern
- Der:die Untermieter:in würde das Objekt auf eine Weise nutzen, die über den vereinbarten Mietzweck hinausgeht, zum Beispiel die Errichtung eines Imbiss in einem Bürogebäude.
Lehnt dein:e Vermieter:in die Untervermietung grundlos ab, so steht dem:der Mieter:in gemäß §540 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu (siehe Rechtsprechung 01.06.2010).
Mein Mietvertrag enthält die Regelungen, dass ich nur an bestimmte Unternehmen untervermieten darf. Wie gehe ich vor?
Manche Mietverträge enthalten eine Einschränkung der Untervermietung auf Unternehmen, die in der gleichen oder ähnlichen Branchen wie der:die Mieter:in tätig sind. Diese Einschränkung kann dazu führen, dass die Suche nach passenden Untermieter:innen länger dauern kann, da die Zielgruppe eingeschränkt wird. Die Untervermietung ist dennoch möglich, allerdings sollten die gesuchten Branchen im Inserat deutlich kommuniziert werden.
Der Mietvertrag schließt die Untervermietung aus
Schließt der Mietvertrag die Untervermietung ausdrücklich aus, so kann der:die Mieter:in sich in der Regel nicht auf das Gegenteil berufen. Denn durch die Unterzeichnung des Mietvertrages wurde der Klausel zugestimmt.
b. Der Mietvertrag enthält keine Regelung
Enthält dein Mietvertrag keine Regelung zur Untervermietung, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass du einen allgemeinen vertraglichen Anspruch auf Untervermietung gegenüber deinem:r Vermieter:in hast. Der BGH hat dem:der Mieter:in das Interesse einer Untervermietung eingeräumt, denn bei langfristigen Mietverträgen besteht ein wirtschaftliches Risiko. In diesem Fall solltest du im ersten Schritt die Erlaubnis deines:r Vermieters:in einholen.
Schritt 2: Hole die Erlaubnis deines:r Vermieters:in ein
Auch wenn dein Mietvertrag die Untervermietung erlaubt, so muss die Erlaubnis des:r Vermieters:in eingeholt werden. In der bloßen Duldung des:der Vermieters:in liegt keine Erlaubnis zur Untervermietung, das heißt, dass es einer ausdrücklichen Erlaubnis erfordert.
Hinweis
Eine Untervermietung ohne Erlaubnis berechtigt den:die Vermieter:in zur Kündigung des:der Mieters:in, selbst dann, wenn der:die Mieter:in eine Mietvertragliche Erlaubnis zur Untervermietung gehabt hätte.
Erteilt der:die Vermieter:in die Erlaubnis, so ist er:sie grundsätzlich an diese Erlaubnis gebunden und darf diese nicht widerrufen, außer es liegt ein wichtiger Grund vor. Ein solcher wichtiger Grund kann beispielsweise sein, wenn es durch den:die Untermieter:in zu erheblichen Störungen im Haus kommt. In diesem Fall sollte jedoch fachkundige Beratung in Anspruch genommen werden.
Unser Tipp
Wenn du dir die Erlaubnis deines:r Vermieters:in einholst, empfehlen wir, Rahmenbedingungen an die Untermieter:innen zu vereinbaren. Sollten Unternehmen aus gewissen Branchen zum Beispiel aus Konkurrenzschutz ausgeschlossen werden, solltest du dies vorab mit deinem:r Vermieter:in absprechen. Bei einer erneuten Suche nach Untermieter:innen (z.B. wenn du mehrere Räume oder Schreibtischplätze untervermietest) kennst du dann schon im Vorfeld die Kriterien, auf welche du bei der Suche achten solltest und sparst dir damit Zeit.
Schritt 3: Suche nach passenden Mieter:innen
Hat dein:e Vermieter:in der Untervermietung zugestimmt, so kannst du dich auf die Suche nach passenden Untermieter:innen machen. Auf shareDnC.com kannst du mithilfe unserer Expert:innen schnell und einfach dein Inserat erstellen und damit unkompliziert Untermieter:innen finden. Mehr Informationen zur Suche nach den passenden Untermieter:innen findest du in dem Blogartikel „Büro vermieten – So findest du passende Mieter:innen für Büroflächen„.
FAQ - Die wichtigsten Fragen im Überblick
Sofern im Mietvertrag keine Regelungen zur Untervermietung getroffen sind und nur die gesetzlichen Regelungen gelten, darf der:die Vermieter:in die Zustimmung nur verweigern, wenn ein besonderer Grund vorliegt (§540 BGB). Jedenfalls ist die Erlaubnis des:der Vermieter:in einzuholen.
In der Regel ist die Untervermietung im Mietvertrag geregelt. Sollte im Mietvertrag keine Regelung enthalten sein, so darf der:die Vermieter:in die Untervermietung nur ablehnen, wenn es dafür einen besonderen Grund gibt.
Eine Ablehnung darf nur aus einem wichtigen Grund erfolgen. Solche Gründe umfassen beispielsweise, wenn er eigene, entgegenstehende Interessen hat.
Ein solcher wichtiger Grund kann zum Beispiel ein:e Untermieter:in sein, der:die den Konkurrenzschutz gefährdet oder der:die durch seine:ihre Geschäftsaktivitäten den Wert der Immobilie mindern würde.
Lehnt der:die Vermieter:in die Untervermietung ab und gibt für die Ablehnung keinen sachlichen Grund an und die Untervermietung wurde vertraglich nicht ausgeschlossen, so erhalten Mieter:innen durch die Untermietverweigerung das Recht auf eine außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrags vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer. Kein Recht auf diese Kündigung besteht allerdings, wenn der:die Vermieter:in den:die Untermieter:in aus sachlich begründeten Ursachen ablehnt (z.B. Der:die Untermieter:in würde das Mietobjekt auf eine Weise nutzen, die über den Mietzweck hinausgeht, beispielsweise der Ausbau eines Büros zum Imbiss).
Grundsätzlich ist der:die Vermieter:in an die einmal erteilte Untermieterlaubnis gebunden. Diese darf jedoch aus einem wichtigem Grund widerrufen werden. Ein solcher wichtiger Grund kann beispielsweise sein, wenn es durch den:die Untermieter:in zu erheblichen Störungen im Haus kommt. In diesem Fall sollte jedoch fachkundige Beratung in Anspruch genommen werden.
Insights zur Untervermietung von Büros
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