Auch wenn es so scheint, so neu ist das Konzept der selbstbestimmten Arbeit gar nicht. Denn bereits vor mehr als 50 Jahren entstand die These des so genannten „New Work“. Doch was ist eigentlich New Work?
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Von Philipp Hartje, letzte Aktualisierung am: 08. Juli 2022
Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen mit einigen Pflichten verbunden. Welche Pflichten haben die beiden Vertragsparteien dabei genau? Was ist ein Konkurrenzschutz oder was ist mit Instandsetzung und Instandhaltung im Gewerbemietrecht gemeint? Und wie wird das im Mietvertrag geregelt? Diese und weitere Fragen beantworten wir in diesem Artikel.
Du möchtest Teile deines Büros untervermieten? Dann erfährst du mehr dazu in unserem Blogartikel „Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden”. Denn wenn du in deinen Räumlichkeiten ungenutzte Büroräume oder Büroflächen hast, dann ist Untervermietung für dich das Richtige. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Du hast dabei sogar noch einen weiteren positiven Nebeneffekt: Du hilfst jungen Unternehmen ein Zuhause für ihr Business zu finden und kannst gleichzeitig unnötige Mietkosten sparen.
Den Vermieter:innen obliegt die Pflicht der Instandsetzung. Dies bedeutet, dass sie den Mieter:innen die Gewerbeimmobilie in einem uneingeschränkt nutzbaren Zustand überlassen. Über die gesamte Mietdauer ist dieser Zustand durch die Vermieter:innen zu erhalten. Falls erforderlich, müssen Mängel beseitigt werden. Die Instandsetzung ist nicht zu verwechseln mit der Instandhaltung, welche zu den Pflichten der Mieter:innen zählen. Die Instandhaltung umfasst zum Beispiel Wartung und Reinigung der Liegenschaften.
Hier geht es darum, dass keine Vermietung auf demselben Grundstück oder im selben Gebäude an Konkurrenzunternehmen erfolgen darf. So sollen die Mieter:innen der Gewerberäume vor möglichen Gewinneinbußen geschützt werden.
Die Vermieter:innen haften dafür, dass die Gewerbeimmobilien zu Beginn der Mietdauer keinerlei Schäden oder Mängel aufweisen. Tritt während der Vertragslaufzeit ein Schaden auf, der aufgrund einer unsachgemäßen Wartung oder Baumaßnahme zustande gekommen ist, gilt für die Vermieter:innen eine Schadensersatzpflicht.
Grundsätzlich ist es möglich, die Garantiehaftung im Vertrag auszuklammern. Allerdings ist dafür ein möglichst detailliert formulierter Haftungsausschluss zu vermerken. Dieser Haftungsausschluss gilt nicht für grob fahrlässige Schäden, die seitens der Vermieter:innen verursacht wurden.
Gewerbeimmobilien sind Gebäude, Gewerbeflächen oder Grundstücke, die komplett oder zu einem gewissen Teil zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um ein ganzes Gebäude handeln: Auch einzelne Teile oder Abschnitte, zum Beispiel Büroräume oder ganze Büroflächen, gelten als Gewerbeimmobilien.
Bei der Vermietung einer gewerblichen Immobilie ähneln die Pflichten und Rechte für beide Seiten denen, die auch im Wohnraummietrecht gelten. Es gibt aber einen entscheidenden Unterschied beim gewerblichen Mietrecht: Werden Mieter:innen im Wohnraummietrecht noch geschützt, so fällt dieser Schutz im Gewerbemietrecht weg. Beiden Parteien sind hier nahezu gleichgestellt sind. Dies bedeutet, dass du als Vermieter:in deine Mietverträge wesentlich freier und flexibler gestalten kannst. Du kannst beispielsweise die Kündigungsfrist des Mietverhältnisses im Mietvertrag individuell festlegen.
Die gewerbliche Vermietung stellt aber kein selbstständiges Rechtsgebiet im Mietrecht dar. Allerdings lassen sich im Bürgerlichen Gesetzbuch einige Paragrafen finden, welche etwa den rechtlichen Rahmen für die AGB-Klauseln festlegen (§§ 305 bis 310 BGB).
In Sachen Kaution ergibt sich bei einem gewerblich genutzten Mietobjekt ebenfalls ein Unterschied zum Wohnraummietrecht. Vermieter:innen sind zwar nicht verpflichtet, die Kaution gut verzinst anzulegen. Aber das BGH hat am 23. Dezember 2012 entschieden, dass Vermieter:innen die Mietkaution getrennt vom Privatvermögen auf ein separates Konto einzahlen müssen. So sollen Mieter:innen vor einer möglichen Insolvenz der Vermieter:innen und einem daraus resultierenden Kautionsverlust geschützt werden.
Bei einem Mietvertrag für Gewerbeimmobilien sind in der Regel feste Laufzeiten angegeben. Eine Befristung lässt sich nur eintragen, wenn ein rechtlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt. Verträge mit Befristung lassen sich nur aus wichtigen Gründen kündigen. Durch diese Regelung sollen sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen eine gewisse Sicherheit erhalten. Schließlich fallen auf beiden Seiten teils erhebliche Investitionen an, wenn es um das Mieten oder Vermieten von gewerblich genutzten Flächen geht.
Deutlich flexibler kann die Laufzeit beim Untervermieten von freier Gewerbefläche geregelt werden. Denn Untermietverträge haben keine Mindestmietlaufzeit. So kannst du Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die Fläche, die du nicht benötigst, einfach untervermieten. Weitere Informationen zur Untervermietung findest du in unserem Artikel: Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden.
Der Gewerbemietvertrag bietet viel Gestaltungsfreiraum, du kannst die Höhe der Miete, den Nutzungszweck und die Laufzeit individuell regeln. Prinzipiell kann dieser auch mündlich abgeschlossen werden, sofern die Mietdauer unter einem Jahr liegt. Empfehlen würden wir dir das aber nicht. Setze lieber einen schriftlichen Mietvertrag auf, dann kommt es auch nicht zu Missverständnissen.
Grundsätzlich kannst du die bekannten Internetportale wie beispielsweise Immobilienscout24, Immowelt, etc. nutzen. Das Inserieren ist allerdings kostenpflichtig. Und wenn du Büroraum untervermieten möchtest, dann ist ein darauf spezialisierter Partner sicher die bessere Wahl.
Mit shareDnC konzentrieren wir uns ganz auf die Untervermietung gewerblich genutzter Immobilien. Bei uns kannst du schnell und einfach ein Inserat erstellen, um passende Mieter:innen zu finden. Du zahlst nur dann eine geringe Servicegebühr (monatlich zwölf Prozent oder eine Pauschalmiete), wenn wir erfolgreich waren und du mit deinen bis dahin ungenutzten Büroflächen Geld verdienst. Bei Fragen zur Ermittlung der Miethöhe oder zum Inserat, stehen wir dir jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.
In vielen Städten bieten wir dir zudem einen kostenlosen Foto-Service, um dein Büro bestens in Szene zu setzen. Durch die Spezialisierung auf die Untervermietung von Büroräumen, Büroflächen und Arbeitsplätzen erhältst du bei uns innerhalb kürzester Zeit qualifizierte Anfragen. Mehrere Tausend Firmen haben dank shareDnC schon passende Mieter:innen gefunden.
Neben den Fragen zu der Instandsetzung, der Garantiehaftung oder dem Brandschutz, die wir oben bereits beantwortet haben, fragst du dich vielleicht auch, wie es mit der Beauftragung einer Hausverwaltung aussieht, welche Steuern du als Vermieter:in zahlen musst oder warum ein Mietvertrag so wichtig ist. Diese und weitere Fragen beantworten wir dir im folgenden Absatz.
Nein, eine Rund-um-die-Uhr-Erreichbarkeit ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings sollte es nicht Tage dauern, bis Vermieter:innen erreicht werden können oder sich bei den Mieter:innen zurückmelden.
Ja, die Beauftragung einer Hausverwaltung ist möglich. Diese übernimmt dann beispielsweise die technische Betreuung, etwa die Wartung der Heizungs- oder Klimatechnik.
Die Einkünfte aus Vermietung der Gewerbeimmobilien müssen von den Vermieter:innen in der Steuererklärung angegeben werden. Allerdings erfolgt die Versteuerung nicht in der kompletten Höhe, sondern es werden noch Kosten in Abzug gestellt. So ergeben sich unter bestimmten Umständen sogar Negativeinnahmen, wenn etwa getätigte Investitionen in die Immobilie die Einkünfte aus den Mieteinnahmen übersteigen. Vermieter:innen sind nicht dazu verpflichtet, Umsatzsteuern bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien an das Finanzamt zu entrichten. Die Umsatzsteuerpflicht kann aber auf Wunsch gewählt werden.
Ein detaillierter Mietvertrag ist wichtig, denn er regelt die Verantwortungsbereiche auf beiden Seiten. So wissen Vermieter:innen und Mieter:innen, welche Pflichten und Aufgaben sich aus den einzelnen Klauseln und Vereinbarungen des Vertrags ergeben. Dabei stehen zwei Varianten zur Verfügung: Zum einen der individuelle, schriftlich aufgesetzte Vertrag und zum anderen der Formularmietvertrag (AGB).
Bei shareDnC brauchst du dich nicht um die Erstellung des Vertrags kümmern, denn wir stellen dir eine rechtlich geprüfte Mietvertragsvorlage zur Verfügung. Nachdem du deine passenden Mieter:innen gefunden hast, kannst du die Mietvertragsvorlage individuell bearbeiten und direkt über unsere Plattform verschicken.
Achte bei individuell verfassten darauf, dass folgende Punkte enthalten sind:
Ein Gewerbemietvertrag kann von den Vertragsparteien in der Regel freier gestaltet werden als ein Mietvertrag für eine Wohnung. Allerdings ist die Laufzeit der Vermietung meistens festgelegt und läuft über einen längeren Zeitraum. Anders bei einer Untervermietung von freien Büroflächen, Gewerberäumen oder Schreibtischen. Hier ist die Laufzeit deutlich flexibler, was besonders für junge Unternehmen und Freiberufler:innen attraktiv ist.
Wenn du jetzt auch dein leeres Büro untervermieten willst – wir helfen dir! Alle wichtigen Informationen findest du auf unserer Seite Büro untervermieten mit shareDnC.
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Von Philipp Hartje, letzte Aktualisierung am: 28. Juni 2022
Du willst deine Mietkosten reduzieren und zurzeit nicht benötigte Büros untervermieten? Gute Idee – wenn die eigentlichen Vermieter:innen und Eigentümer:innen nichts dagegen haben. Damit die Untervermietung auch rechtssicher über die Bühne geht, musst du einen Gewerbe-Untermietvertrag aufsetzen. Was das genau ist und was du dabei beachten musst, das erfährst du in diesem Beitrag.
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Du bist kurz davor, deinen Gewerberaum unterzuvermieten? shareDnC hat dir ein Musterbeispiel für einen Gewerbe-Untermietvertrag erstellt. Das PDF des Untermietvertrags kannst du hier kostenlos herunterladen.
Du bist kurz davor, deinen Gewerberaum unterzuvermieten? shareDnC hat dir ein Musterbeispiel für einen Gewerbe-Untermietvertrag erstellt. Das PDF des Untermietvertrags kannst du hier kostenlos herunterladen.
Als allererstes solltest du prüfen, ob du als Mieter:in einer Gewerbeimmobilie im Gewerbemietvertrag mit den Vermieter:innen eine Vereinbarung getroffen hast, die es erlaubt, ungenutzten Gewerberaum unterzuvermieten. Wenn eine Untervermietung laut Vertrag möglich ist, dann kannst du dich um den Untermietvertrag kümmern.
Ein Gewerbe-Untermietvertrag stellt einen besonderen Mietvertrag dar, der zwischen den Hauptmieter:innen und einer anderen Person als Mieter:in abgeschlossen wird. Die Mieter:innen bleiben in diesem Fall immer noch an das Mietverhältnis mit den Eigentümer:innen gebunden. Diese erhalten nach wie vor die vereinbarte Miete für die Gewerberäume.
Wenn du jetzt mit Untermieter:innen ein Mietvertrag abschließen willst, so darf sich dieser nicht mit dem ursprünglichen Mietvertrag zwischen dir als Hauptmieter:in und den Eigentümer:innen überschneiden. Dies bedeutet konkret: Regelungen und Klauseln, die im Hauptmietvertrag für die Mietsache getroffen worden sind, müssen natürlich von den Untermieter:innen genauso wie von dir beachtet werden. Haben zum Beispiel die eigentlichen Vermieter:innen im Vertrag mit dir als Hauptmieter:in festgelegt, dass zur Straßenseite keine große Leuchtreklame angebracht werden darf, dann sind hieran auch die Untermieter:innen gebunden.
Der Untermietvertrag für Gewerbe muss sich also weitgehend mit dem eigentlichen Gewerbemietvertrag decken. Es dürfen aber besondere Mietbestimmungen aufgenommen werden, die lediglich zwischen Hauptmieter:innen und Untermieter:innen vereinbart werden. Wichtig ist, dass ein Untermietvertrag für ein Gewerbe auf jeden Fall schriftlich festgehalten wird. Ein solcher Vertrag gibt allen Parteien mehr Sicherheit. Beachte aber, dass eine Untervermietung auch von der Zustimmung der Eigentümer:innen abhängig ist, denn schließlich bleiben es deren Räume.
In aller Regel sind die Hauptmietverträge mit den Eigentümer:innen auf lange Zeit geschlossen. Dies bedeutet, dass du zeitlich lange an die Vermieter:innen gebunden bist. Wenn du nun Büroräume nicht benötigst, dann kann die Untervermietung von Gewerberäumen eine gute Lösung sein.
Das kommt immer wieder vor: Unternehmen mieten großflächig Gewerberaum an und stellen später fest, dass die betriebliche Tätigkeit auch mit weniger Fläche erledigt werden kann. In diesem Fall sind sie allerdings bereits an den Gewerbemietvertrag gebunden und müssen natürlich die Miete für alle Geschäftsräume bezahlen.
Es lohnt sich dann, ein oder mehrere Räume unterzuvermieten. So können Mietkosten entsprechend minimiert werden, einen signifikanten Gewinn sollte man hier aber nicht erwarten. Allerdings kann durch die Untervermietung nicht benötigter Räume dem Problem der Büroknappheit entgegengewirkt werden, sodass andere Unternehmen schneller ein Office für sich finden.
Nicht schön, aber leider auch kein Einzelfall: Wenn es den Hauptmieter:innen wirtschaftlich schlecht geht, dann ist die Reduzierung der monatlichen Fixkosten zu empfehlen. Auch in diesem Fall lohnt es sich, wenn Büroräume im Mietobjekt an Untermieter:innen vermietet werden können. So können immerhin die monatlichen Mietkosten ausgeglichen werden.
Sollte der Fall eintreten, dass der Betrieb aufgegeben werden muss, ist ein langfristiger Mietvertrag natürlich ein Problem, das gelöst werden muss. Aber auch gut laufende Geschäfte können – bezogen auf den Gewerberaum – problematisch sein: Denn wenn mehr Räume benötigt werden, die Vermieter:innen aber keine zusätzlichen Räumlichkeiten anbieten können, dann muss ein komplett neuer Standort gesucht werden.
In beiden Fällen kann eine Untervermietung weiterhelfen, die Zeit bis zur Erreichung der Kündigungsfrist zu überbrücken. Zu diesem Zweck sollte man auch mit den Nachmieter:innen und Untermieter:innen nach Möglichkeit einen flexiblen Mietvertrag abschließen. Achte aber darauf, rechtzeitig eine Kündigung schriftlich bei den Vermieter:innen einzureichen. Ansonsten wird der gesetzliche Anspruch auf eine ordentliche Kündigung verwirkt.
Wusstest du, dass du nicht nur Büro- und Gewerbeflächen, sondern auch komplette Büroräume und sogar einzelne Schreibtischplätze untervermieten kannst?
Diese Unterschiede zwischen den verschiedenen Möglichkeiten solltest du kennen:
Die wichtigsten Kriterien für Mieter:innen bei der Bürosuche sind vor allem die Lage, Größe, Ausstattung und Verkehrsanbindung.
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Falls im Gewerbemietvertrag keine Regelung über eine Untervermietung getroffen wurde, dann gelten die gesetzlichen Bestimmungen nach § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches. In diesem Fall darf man nur mit Zustimmung der Vermieter:innen die nicht benötigten Gewerberäume untervermieten.
Natürlich dürfen Vermieter:innen diese Zustimmung verweigern, müssen aber hierfür einen sachlichen Grund angeben. Sollten sie keinen Grund nennen können, erhalten die Mieter:innen durch eine sogenannte Untermietverweigerung die Möglichkeit auf eine ordentliche Kündigung. In diesem Fall kannst du den Gewerbemietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Frist kündigen und sparst die Mietzahlungen für den nicht benötigten Geschäftsräume.
Grundsätzlich muss unterschieden werden, ob eine Privatperson als Mieter:in Räume an Gewerbetreibende untervermietet oder ob der:die Mieter:in ein Gewerbe betreibt und Räume an andere Gewerbetreibende untervermietet.
Die nachfolgenden Punkte sollten in einem Untermietvertrag aufgeführt sein:
Unser Praxis-Tipp zum Schluss: Neben dem Gewerbe-Untermietvertrag solltest du auf jeden Fall noch eine Inventarliste anfertigen, aus der hervorgeht, welche Büro- oder Betriebsausstattung von deinen Untermieter:innen übernommen oder genutzt werden. Dies ist auch für eventuell später anfallende Schönheitsreparaturen in den Geschäftsräumen relevant.
Dann bist du bei uns genau richtig!
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